L’essentiel à retenir : en location meublée non professionnelle (LMNP), les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire : 50 % pour la location meublée classique (recettes jusqu’à 77 700 €), mais seulement 30 % dans la limite de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, depuis la réforme de 2024. Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui efface souvent l’impôt pendant des années. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Sommaire
- Qu’est-ce que le statut LMNP ?
- Le micro-BIC
- Le régime réel
- La plus-value à la revente
- Comparer avec le simulateur
- Démarches et obligations
- FAQ
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel si vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou si elles ne dépassent pas les autres revenus d’activité de votre foyer. Au-delà des deux seuils, vous devenez loueur professionnel (LMP), avec un régime social et fiscal différent. Le logement doit être meublé selon la liste réglementaire (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, rangements, etc.).
Le micro-BIC
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de longue durée (résidence principale du locataire) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Seuils issus de la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur), applicables aux revenus perçus depuis 2025 ; vérifiez les montants en vigueur sur impots.gouv.fr.
Le micro-BIC est simple : pas de comptabilité, une déclaration du chiffre d’affaires. Il n’est intéressant que si vos charges réelles et amortissements sont inférieurs à l’abattement.
Le régime réel
Au réel, vous déduisez les charges (intérêts, assurance, taxe foncière, frais de gestion, travaux, comptable) et vous amortissez le bien (hors terrain) sur 25 à 40 ans environ selon les composants, ainsi que le mobilier sur 5 à 10 ans. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportable sans limite de durée. Résultat : les loyers sont souvent peu ou pas imposés pendant de nombreuses années. Un expert-comptable est fortement conseillé ; ses honoraires sont déductibles.
Les déficits issus des charges (hors amortissement) ne s’imputent que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes, pas sur le revenu global.
La plus-value à la revente
Le LMNP relève des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans). Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui l’augmente. Certaines résidences (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclues de cette réintégration. Il faut donc raisonner sur toute la durée de détention.
Comparer avec le simulateur
Le simulateur ci-dessous compare l’imposition en micro-BIC et au réel pour une location meublée de longue durée. Il donne un ordre de grandeur : pour un choix définitif, faites valider vos chiffres par un professionnel.
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Comparez le régime Micro BIC et le régime réel simplifié pour optimiser votre fiscalité LMNP
Revenus et Loyers
Charges Déductibles (Régime Réel)
Amortissements (Régime Réel Uniquement)
Paramètres d’Imposition
- Seuil Micro BIC (2025): 77 700€ de revenus annuels pour LMNP standard (15 000€ pour meublé de tourisme non classé)
- Micro BIC: Abattement forfaitaire de 50% – pas de déduction des charges réelles
- Régime réel: Déduction de toutes les charges réelles ET amortissement du bien et du mobilier
- Amortissement: Seul le régime réel permet l’amortissement (généralement très avantageux)
- Estimation: Ce calcul donne une estimation – consultez un expert-comptable pour une analyse précise
Une gestion approximative des revenus locatifs transforme souvent un actif performant en charge fiscale lourde. Ce dossier analyse la fiscalité lmnp pour arbitrer objectivement entre la simplicité du micro-BIC et la puissance déductible du régime réel. Les lignes qui suivent exposent les mécanismes d’amortissement et les conséquences directes de la réforme 2025 sur la rentabilité finale.
Démarches et obligations
- Déclarer le début de l’activité en ligne sur le guichet unique des entreprises (INPI) dans les quinze jours, pour obtenir un numéro SIRET.
- Au micro-BIC : reporter les recettes sur la déclaration 2042-C-PRO.
- Au réel : déposer une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes), généralement via un expert-comptable, puis reporter le résultat sur la déclaration de revenus.
- Pour les meublés de tourisme : déclaration en mairie, éventuellement enregistrement et respect des règles locales (changement d’usage, plafond de jours pour la résidence principale).
Pour la location saisonnière, voir aussi notre article sur la gestion d’une location saisonnière.
FAQ
Micro-BIC ou réel : lequel choisir ?
Le réel est souvent plus avantageux grâce aux amortissements, surtout avec un emprunt ; le micro-BIC convient aux petites recettes et aux charges faibles.
Les amortissements sont-ils toujours intéressants avec la réforme de 2025 ?
Ils réduisent l’impôt pendant la détention, mais augmentent la plus-value à la revente ; l’intérêt dépend de la durée de détention.
Peut-on changer de régime ?
Oui, l’option pour le réel est possible chaque année ; elle se reconduit tacitement.
Cet article est informatif ; pour votre situation, rapprochez-vous d’un expert-comptable ou de votre centre des impôts.
À lire aussi : les obligations du bailleur en 2026.
Sources : Code général des impôts, articles 50-0, 39 C et 150 VB ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements) ; impots.gouv.fr. Vérifié en octobre 2026.