L’essentiel à retenir : le taux d’endettement (ou taux d’effort) est la part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Il se calcule ainsi : (charges de crédit mensuelles ÷ revenus nets mensuels) × 100. Depuis 2022, une norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise, avec une durée maximale de 25 ans, sauf pour une part limitée de dossiers dérogatoires. Les banques regardent aussi le reste à vivre.
Sommaire
- Taux d’endettement et capacité d’emprunt
- La formule de calcul
- Revenus et charges pris en compte
- Deux exemples chiffrés
- La règle des 35 % et ses dérogations
- Le reste à vivre
- Réduire son taux d’endettement
- FAQ
Taux d’endettement et capacité d’emprunt
Le taux d’endettement mesure la charge des crédits par rapport aux revenus. La capacité d’emprunt en découle : avec 3 000 € de revenus nets et un plafond de 35 %, la mensualité maximale (crédits en cours compris) est de 1 050 € par mois. Le montant empruntable dépend ensuite du taux et de la durée. Voir aussi calculer sa capacité d’emprunt à deux.
La formule de calcul
Taux d’endettement = (total des mensualités de crédit, assurance comprise ÷ revenus nets mensuels) × 100
Le nouveau crédit immobilier est inclus dans les charges, avec son assurance emprunteur.
Revenus et charges pris en compte
Les revenus
- Salaires nets avant impôt, sur la base des derniers bulletins et avis d’imposition ; les primes régulières peuvent être retenues.
- Revenus non salariés : moyenne des dernières années déclarées (souvent trois bilans).
- Revenus fonciers : généralement retenus à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges.
- Pensions, rentes et pensions alimentaires perçues de façon régulière.
Les primes exceptionnelles, les heures supplémentaires irrégulières et la plupart des allocations sont rarement prises en compte. Chaque banque applique ses propres règles.
Les charges
- Mensualités des crédits en cours (immobilier, auto, consommation, renouvelable).
- Mensualité du nouveau prêt, assurance comprise.
- Pensions alimentaires versées.
- Le loyer actuel n’est pas compté s’il disparaît avec l’achat de la résidence principale.
Deux exemples chiffrés
| Emprunteur seul | Couple | |
|---|---|---|
| Revenus nets mensuels | 2 800 € | 5 300 € |
| Crédit auto en cours | 220 € | 180 € |
| Nouveau prêt, assurance comprise | 750 € | 1 400 € |
| Taux d’endettement | (220 + 750) ÷ 2 800 = 34,6 % | (180 + 1 400) ÷ 5 300 = 29,8 % |
Le premier dossier est juste sous le plafond, sans marge ; le second laisse une marge de négociation.
La règle des 35 % et ses dérogations
La décision du HCSF, juridiquement contraignante depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, impose aux banques :
- un taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise ;
- une durée de crédit de 25 ans au plus, jusqu’à 27 ans en cas de différé d’amortissement pour un achat dans le neuf ou avec d’importants travaux.
Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production de crédits immobiliers chaque trimestre. Ces dérogations sont principalement réservées à l’achat de la résidence principale, et notamment aux primo-accédants. Avant 2022, la référence de 33 % était une simple recommandation, calculée selon des méthodes variables.
Le reste à vivre
Le reste à vivre est ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés. Avec le même taux d’endettement, un ménage aux revenus élevés dispose d’une marge bien plus grande qu’un ménage modeste. Les banques fixent leurs propres seuils minimaux, selon la composition du foyer et le lieu de vie. Un taux d’endettement élevé et un reste à vivre faible exposent aux difficultés ; en cas de difficultés de remboursement, il existe des dispositifs d’accompagnement, notamment auprès de la Banque de France pour le surendettement.
Réduire son taux d’endettement
- Solder ou regrouper de petits crédits avant le projet, en mesurant le coût d’un éventuel rachat de crédit.
- Allonger la durée dans la limite de 25 ans : la mensualité baisse, le coût total augmente.
- Augmenter l’apport : voir notre article sur l’apport personnel.
- Réduire le coût de l’assurance emprunteur grâce à la délégation d’assurance.
- Revoir le projet : prix, localisation, surface.
FAQ
Le taux d’endettement se calcule-t-il sur le brut ou le net ?
Sur les revenus nets avant impôt, selon les pratiques bancaires habituelles.
Un taux de 36 % bloque-t-il le prêt ?
Pas forcément : la banque peut utiliser sa marge de dérogation, surtout pour une résidence principale.
Faut-il compter son loyer actuel ?
Non, s’il disparaît avec l’achat de la résidence principale.
Cet article est informatif ; chaque banque applique ses propres règles d’analyse.
Sources : Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 modifiée ; Banque de France ; Service-public.fr. Vérifié en octobre 2026.