Simulateur de Prêt Immobilier
Mensualités · Tableau d’amortissement · HCSF · Frais de notaire
L’essentiel à retenir : une simulation de prêt immobilier permet d’estimer la mensualité, le coût total du crédit et le taux d’endettement à partir du prix, de l’apport, de la durée, du taux et de l’assurance. Elle donne un ordre de grandeur : l’offre réelle dépendra de votre dossier et de la banque. Pour être réaliste, intégrez les frais de notaire, l’assurance emprunteur et vérifiez que la mensualité reste sous 35 % de vos revenus, le plafond fixé par le Haut Conseil de stabilité financière.
Les paramètres d’une bonne simulation
- Le prix et les frais : ajoutez les frais de notaire (environ 7 à 8,5 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), la garantie et les frais de dossier.
- L’apport : il réduit le capital emprunté. Voir notre article sur l’apport personnel.
- La durée : 25 ans maximum selon les règles du HCSF (27 ans avec différé dans certains cas).
- Le taux : partez des baromètres du moment, puis ajustez selon votre profil.
- L’assurance emprunteur : son coût varie fortement selon l’âge et la santé.
- Vos revenus et crédits en cours, pour calculer le taux d’endettement.
Capacité d’emprunt et règle des 35 %
Depuis 2022, les banques doivent limiter le taux d’effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sauf pour 20 % de leurs dossiers chaque trimestre. Avec 4 000 € de revenus nets et aucun autre crédit, la mensualité maximale est donc d’environ 1 400 €. Les banques regardent aussi le reste à vivre. Le détail du calcul est dans notre guide du taux d’endettement.
Comprendre le coût total : taux nominal, TAEG, assurance
- Le taux nominal sert à calculer les intérêts.
- Le TAEG inclut les intérêts, l’assurance exigée, la garantie et les frais : c’est l’indicateur à comparer entre offres. Il ne peut pas dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France.
- L’assurance peut représenter une part importante du coût total ; la délégation d’assurance et la loi Lemoine permettent de la réduire.
Exemple indicatif : 200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 % donnent une mensualité hors assurance d’environ 1 160 € et près de 78 000 € d’intérêts sur la durée.
Prêts aidés et modularité
- Le PTZ réduit le montant du prêt principal ; la banque peut « lisser » les échéances pour obtenir une mensualité globale constante. Voir aussi le lissage de prêt.
- Le prêt Action Logement et les prêts conventionnés complètent parfois le financement.
- La modularité (augmenter ou baisser les mensualités, reporter des échéances) offre de la souplesse en cas de changement de situation ; vérifiez ces options dans l’offre.
Après la simulation
- Rassemblez les justificatifs : pièces d’identité, bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de comptes, compromis de vente.
- Sollicitez plusieurs banques ou un courtier ; voir comment obtenir le meilleur taux.
- Comparez les offres sur le TAEG, l’assurance et les conditions (modularité, remboursement anticipé).
- Après réception de l’offre de prêt, la loi impose un délai de réflexion de 10 jours avant de l’accepter.
FAQ
Une simulation en ligne engage-t-elle la banque ?
Non, seule l’offre de prêt écrite engage la banque.
Quelle durée choisir ?
La plus courte compatible avec une mensualité sous 35 % des revenus et un reste à vivre confortable.
Faut-il inclure l’assurance dans la simulation ?
Oui, elle entre dans le calcul du taux d’endettement et du TAEG.
Cet article est informatif ; il ne constitue pas un conseil financier personnalisé.
Sources : Haut Conseil de stabilité financière ; Banque de France (taux d’usure) ; Code de la consommation (délai de réflexion, article L313-34) ; Notaires de France (frais de notaire). Vérifié en octobre 2026.