Un simulateur de rendement locatif simple
et intuitif
Notre simulateur ci-dessous vous aide dans vos calculs en quelques clics.
Dépliez « Plus de paramètres » pour intégrer les charges, le crédit immobilier et les frais de notaire.
Calculette rendement locatif
Simulation basée sur un emprunt de la totalité du projet (frais de notaire inclus) sur la durée saisie, au taux indiqué + assurance emprunteur 0,4 %.
Le rendement brut est calculé à partir du prix d’achat, des travaux et des loyers annuels. Les frais de notaire et charges sont paramétrables via « Plus de paramètres ».
L’essentiel à retenir : le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. Il est trompeur : le rendement net déduit les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, vacance, entretien) et ajoute les frais d’acquisition au prix ; le rendement net-net tient compte en plus de l’impôt. C’est ce dernier, avec le cash-flow mensuel si vous empruntez, qui dit vraiment si un investissement est rentable.
Les trois niveaux de rendement
| Indicateur | Formule |
|---|---|
| Rendement brut | loyers annuels ÷ prix d’achat × 100 |
| Rendement net | (loyers annuels − charges annuelles) ÷ (prix + frais d’acquisition + travaux) × 100 |
| Rendement net-net | (loyers − charges − impôts) ÷ (prix + frais + travaux) × 100 |
Exemple chiffré
Appartement acheté 160 000 €, frais de notaire 12 000 €, travaux 8 000 € (total 180 000 €), loué 750 € par mois.
- Rendement brut : 9 000 ÷ 160 000 = 5,6 %.
- Charges annuelles : taxe foncière 900 €, copropriété non récupérable 600 €, assurance 150 €, gestion 7 % (630 €), provision vacance et entretien 600 €, soit 2 880 €.
- Rendement net : (9 000 − 2 880) ÷ 180 000 = 3,4 %.
- Rendement net-net : selon votre tranche d’imposition et le régime fiscal, il peut descendre autour de 2 à 3 %.
Les charges à ne pas oublier
- Taxe foncière et charges de copropriété non récupérables.
- Assurance propriétaire non occupant et, éventuellement, assurance loyers impayés.
- Frais de gestion locative si vous déléguez.
- Vacance locative entre deux locataires.
- Entretien, réparations et gros travaux de copropriété.
- Intérêts et assurance de l’emprunt, si vous financez à crédit.
Fiscalité et cash-flow
Le régime fiscal change fortement le rendement net-net : location nue en micro-foncier ou au réel, location meublée en LMNP. Avec un crédit, calculez aussi le cash-flow mensuel : loyer − mensualité − charges − impôt. Un cash-flow négatif signifie un effort d’épargne chaque mois.
Interpréter le résultat
- Un rendement brut élevé s’accompagne souvent de risques plus importants : vacance, impayés, travaux, faible valorisation.
- Dans les grandes villes, les rendements sont plus faibles mais la demande et la revente sont plus sûres.
- La plus-value éventuelle à la revente complète le rendement, sans être garantie.
- Vérifiez le DPE : les logements classés G sont progressivement interdits à la location, puis F et E.
FAQ
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Il n’y a pas de chiffre universel ; comparez le rendement net-net au risque, à la localisation et à votre objectif.
Faut-il inclure les frais de notaire ?
Oui, dans le rendement net et net-net.
Le simulateur remplace-t-il une étude ?
Non, il donne un ordre de grandeur à partir de vos hypothèses.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Sources : impots.gouv.fr (revenus fonciers, LMNP) ; ministère de la Transition écologique (calendrier des logements indécents selon le DPE) ; ANIL. Vérifié en octobre 2026.