L’essentiel à retenir : pour la location nue, le micro-foncier s’applique automatiquement si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an : vous êtes imposé sur 70 % des loyers (abattement forfaitaire de 30 %). Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion) et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Le réel est intéressant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers ; l’option est irrévocable pendant trois ans.
Sommaire
- Les deux régimes en bref
- Le micro-foncier
- Le régime réel
- Le déficit foncier
- Exemple chiffré
- Comment choisir et déclarer
- FAQ
Les deux régimes en bref
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Conditions | Loyers bruts ≤ 15 000 €/an, hors dispositifs exclus | De droit au-delà de 15 000 € ; sur option en dessous |
| Charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles déductibles |
| Déficit foncier | Impossible | Possible |
| Déclaration | Case de la déclaration 2042 | Formulaire 2044 |
Ces règles concernent la location nue. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC ou réel) : voir notre article sur la fiscalité LMNP.
Le micro-foncier
Simple : vous déclarez le montant brut des loyers, l’administration applique l’abattement de 30 % censé couvrir toutes les charges. Le revenu restant est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Il est exclu pour certains dispositifs (Pinel, Denormandie, Malraux, monuments historiques, etc.), qui imposent le réel.
Le régime réel
Vous déduisez les charges effectivement payées, notamment :
- les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur ;
- les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (pas ceux de construction ou d’agrandissement) ;
- la taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable) ;
- les primes d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) ;
- les frais de gestion et de syndic non récupérables ;
- un forfait de 20 € par local pour les frais de gestion non justifiés.
Le déficit foncier
Si les charges dépassent les loyers, la part du déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le plafond est temporairement porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement des classes E, F ou G ; cette mesure, initialement limitée à 2025, a été prolongée selon les informations publiées sur la loi de finances pour 2026 : vérifiez sa durée exacte sur impots.gouv.fr. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Exemple chiffré
Loyers annuels : 12 000 €. Charges réelles : intérêts 2 500 €, taxe foncière 1 200 €, assurance 300 €, travaux 1 500 €, syndic non récupérable 400 €, soit 5 900 €.
- Micro-foncier : revenu imposable = 12 000 × 70 % = 8 400 €.
- Réel : revenu imposable = 12 000 − 5 900 − 20 = 6 080 €.
Ici, les charges représentent environ 49 % des loyers : le réel est plus avantageux.
Comment choisir et déclarer
- Additionnez vos charges réelles prévisibles et comparez-les à 30 % des loyers.
- Tenez compte des années à venir : gros travaux prévus, fin du remboursement de l’emprunt.
- L’option pour le réel se fait simplement en déposant la déclaration 2044 ; elle engage pour trois ans.
- Conservez toutes les factures et justificatifs.
Pour calculer la rentabilité après impôt, voyez notre article sur le rendement locatif.
FAQ
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, après la période de trois ans, si les conditions sont remplies.
Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils ?
Oui, au taux de 17,2 % sur le revenu foncier net, quel que soit le régime.
Les travaux d’agrandissement sont-ils déductibles ?
Non, seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration le sont.
Cet article est informatif ; pour votre situation, rapprochez-vous de votre centre des impôts ou d’un conseiller.
Sources : Code général des impôts, articles 31, 32 et 156 ; impots.gouv.fr (revenus fonciers, déclaration 2044) ; BOFiP. Vérifié en octobre 2026.