L’essentiel à retenir : la loi Denormandie offre une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient (achat et travaux, dans la limite de 300 000 € et 5 500 € par m²) pour l’achat d’un logement ancien à rénover dans une commune éligible, puis sa location nue pendant 6, 9 ou 12 ans. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer le logement. Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. Le dispositif s’applique aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2027.
Sommaire
- Le principe du dispositif
- Les communes éligibles
- Les travaux exigés
- La réduction d’impôt
- Les obligations de location
- Avantages, limites et alternatives
- FAQ
Le principe du dispositif
Créée en 2019, la loi Denormandie vise à réhabiliter le parc ancien dégradé des centres-villes moyens. Elle s’inspire du dispositif Pinel mais s’applique à l’ancien avec travaux. Pour bien comprendre l’ensemble des règles et des étapes d’un achat, vous pouvez aussi tout savoir sur l’immobilier.
Les communes éligibles
Le dispositif concerne les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué, notamment celles du programme Action cœur de ville et les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). La liste est fixée par arrêté et un simulateur officiel permet de vérifier l’éligibilité d’une commune. Vous pouvez par exemple investir aux Sables-d’Olonne si la commune figure parmi les communes éligibles au moment de votre projet.
Les travaux exigés
- Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Exemple : achat 150 000 €, travaux d’au moins 50 000 €, soit 200 000 € au total.
- Ils doivent soit améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif), soit correspondre à au moins deux des cinq types de travaux listés : toiture, murs extérieurs, fenêtres, système de chauffage, production d’eau chaude.
- Le logement doit ensuite respecter un niveau minimal de performance énergétique.
- Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
La réduction d’impôt
| Durée de location | Réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix de revient |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
Le prix de revient retenu est plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par m² de surface habitable, dans la limite de deux logements par an. La réduction est étalée sur la durée d’engagement et entre dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).
Exemple : 200 000 € de prix de revient, engagement de 9 ans : 36 000 € de réduction, soit 4 000 € par an.
Les obligations de location
- Location nue, comme résidence principale du locataire, dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
- Loyer plafonné selon la zone, et ressources du locataire sous plafond.
- Location possible aux ascendants ou descendants, s’ils ne font pas partie du foyer fiscal.
- Revenus fonciers déclarés au régime réel. Voir micro-foncier ou réel.
Avantages, limites et alternatives
Avantages : prix d’achat souvent plus bas dans les villes concernées, logement rénové, réduction d’impôt significative. Limites : marchés locatifs parfois moins dynamiques, risque de surcoût et de retard des travaux, revente pas toujours facile, plafonds de loyer. Étudiez la demande locative locale et la rentabilité hors avantage fiscal ; voir notre article sur le rendement locatif.
Alternatives : le déficit foncier avec travaux, le dispositif Malraux pour les immeubles en secteur protégé, le dispositif Loc’Avantages pour la location à loyer modéré. Pour un autre regard sur ces stratégies, vous pouvez aussi tout savoir sur l’immobilier.
FAQ
Jusqu’à quand peut-on investir en Denormandie ?
Jusqu’au 31 décembre 2027, selon la prorogation votée par le Parlement ; vérifiez les règles en vigueur au moment de l’achat.
Peut-on faire les travaux soi-même ?
Non, ils doivent être facturés par des entreprises.
Faut-il acheter en centre-ville ?
Le logement doit être situé dans une commune éligible ; la localisation dans la commune n’est pas imposée.
Cet article est informatif ; pour votre situation, consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources : Code général des impôts, article 199 novovicies ; ministère du Logement et Agence nationale de la cohésion des territoires (programme Action cœur de ville, ORT) ; impots.gouv.fr. Vérifié en octobre 2026.