L’essentiel à retenir : le marchand de biens achète des biens pour les revendre, souvent après travaux ou division. Son avant-contrat (compromis ou promesse) doit être particulièrement soigné : conditions suspensives adaptées (financement, autorisations d’urbanisme purgées de recours, absence de servitudes bloquantes), délais réalistes, possibilité de substitution, et engagements fiscaux liés à son statut (droits de mutation réduits sous condition de revente dans les cinq ans). Côté vendeur particulier, il faut vérifier le sérieux de l’acheteur et éviter des conditions trop larges qui bloquent le bien pendant des mois.
Sommaire
- Compromis ou promesse unilatérale ?
- Les conditions suspensives clés
- Les clauses propres au marchand de biens
- Les points de vigilance pour le vendeur
- La signature chez le notaire
- FAQ
Compromis ou promesse unilatérale ?
Le compromis engage les deux parties ; la promesse unilatérale engage seulement le vendeur, l’acheteur disposant d’une option qu’il lève ou non, contre une indemnité d’immobilisation s’il renonce. Les marchands de biens préfèrent souvent la promesse unilatérale, plus souple pour eux. Voir notre comparatif compromis ou promesse de vente. Pour comprendre le statut, voir aussi le guide du marchand de biens.
Les conditions suspensives clés
- Obtention du financement : montant, durée et taux maximum doivent être précisés.
- Autorisations d’urbanisme : permis de construire, déclaration préalable, division ; la condition prévoit souvent l’obtention d’une autorisation purgée de tout recours des tiers et du retrait administratif. Voir permis de construire ou déclaration préalable.
- Absence de servitudes ou de prescriptions d’urbanisme empêchant le projet.
- Droit de préemption de la commune non exercé.
- Résultats d’études (sol, pollution, structure) si nécessaire.
Les clauses propres au marchand de biens
- Faculté de substitution : permet au marchand de se substituer une société qu’il crée pour l’opération.
- Engagement de revente : pour bénéficier de droits de mutation réduits, le marchand s’engage à revendre dans un délai de cinq ans ; à défaut, il doit payer les droits normaux et des intérêts de retard.
- Accès au bien avant la vente pour les études et les devis.
- Délais de réalisation adaptés à l’instruction des autorisations.
Les points de vigilance pour le vendeur
- Vérifier l’identité et la solidité de l’acheteur (extrait Kbis, références, financement).
- Limiter la durée totale de l’avant-contrat et prévoir une date butoir.
- Obtenir un dépôt de garantie ou une indemnité d’immobilisation significative.
- Encadrer la condition d’urbanisme : délai de dépôt du dossier, obligation de diligence de l’acheteur.
- Comparer le prix proposé au marché : les marchands achètent souvent avec une décote.
La signature chez le notaire
Le notaire vérifie la réalisation des conditions, les titres de propriété, les servitudes, les règles d’urbanisme et les diagnostics, puis reçoit l’acte de vente. Chaque partie peut avoir son propre notaire sans surcoût. En cas de blocage, voir les recours en cas de retard de signature.
FAQ
Un marchand de biens peut-il se rétracter ?
Le délai de rétractation de dix jours bénéficie aux acheteurs non professionnels d’un logement ; un marchand de biens agissant à titre professionnel n’en bénéficie pas.
Le vendeur peut-il refuser la substitution ?
Oui, si la clause n’est pas prévue ou si elle est encadrée par des conditions non remplies.
Faut-il accepter une condition de permis de construire ?
Oui si elle est encadrée par des délais précis ; elle est habituelle dans ce type d’opération.
Cet article est informatif ; pour votre situation, consultez un notaire ou un avocat.
Sources : Code civil (avant-contrats, articles 1124 et 1589) ; Code général des impôts, article 1115 (engagement de revente) ; Code de la construction et de l’habitation, article L271-1. Vérifié en octobre 2026.