L’essentiel à retenir : un retard de signature de l’acte authentique peut venir d’un délai bancaire, d’un document manquant ou d’un blocage volontaire de l’acheteur ou du vendeur. Si le délai prévu au compromis est dépassé sans cause légitime, la partie qui veut avancer adresse une mise en demeure, puis une sommation de se présenter chez le notaire ; en cas d’absence, le notaire dresse un procès-verbal de carence. La victime peut alors demander l’exécution forcée de la vente ou sa résolution, la clause pénale et des dommages et intérêts.
Sommaire
- Identifier la cause du retard
- Le rôle des conditions suspensives
- Les étapes pour débloquer la vente
- Exécution forcée ou résolution
- Indemnisation
- FAQ
Identifier la cause du retard
- Retard technique : offre de prêt en attente, document d’urbanisme, purge du droit de préemption, état hypothécaire. Ces délais sont fréquents et justifient souvent une prorogation amiable.
- Blocage : l’une des parties ne veut plus vendre ou acheter, ou tarde sans raison.
Le notaire peut indiquer l’état d’avancement du dossier et la cause du retard.
Le rôle des conditions suspensives
La condition suspensive d’obtention de prêt protège l’acheteur : si le prêt est refusé malgré des demandes conformes au compromis, la vente est annulée et le dépôt de garantie restitué. Sa durée est d’au moins un mois. Si l’acheteur n’a pas fait les démarches, ou a demandé un prêt non conforme pour faire échouer la condition, celle-ci est réputée accomplie et il peut être condamné. Vérifiez les dates fixées au compromis.
Les étapes pour débloquer la vente
- Échanger avec le notaire et l’autre partie pour identifier le blocage.
- Mettre en demeure la partie défaillante, par lettre recommandée, de signer dans un délai précis.
- Faire délivrer une sommation par commissaire de justice de se présenter chez le notaire à une date donnée.
- Procès-verbal de carence : si la partie ne vient pas, le notaire constate son absence ; ce document sert de preuve devant le juge.
- Rassembler les preuves du préjudice : frais de prêt relais, loyers supplémentaires, perte d’une autre vente.
Exécution forcée ou résolution
- Exécution forcée : le compromis vaut vente lorsque les parties sont d’accord sur la chose et le prix ; le juge peut constater la vente, son jugement valant acte de vente. La procédure prend du temps.
- Résolution : la partie victime renonce à la vente et réclame la clause pénale (souvent fixée autour de 10 % du prix) et, le cas échéant, des dommages et intérêts. Le juge peut réduire ou augmenter une clause pénale manifestement excessive ou dérisoire.
Avec une promesse unilatérale de vente, les règles diffèrent : l’acheteur qui ne lève pas l’option perd en général l’indemnité d’immobilisation.
Indemnisation
Le préjudice doit être prouvé : intérêts d’un prêt relais, frais de garde-meubles, double loyer, perte de chance. Un avocat évaluera l’intérêt d’agir au regard du coût et de la durée de la procédure ; l’ADIL peut aussi vous informer gratuitement.
FAQ
Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?
Non, le compromis l’engage ; seul l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Que devient le dépôt de garantie ?
Il est restitué si une condition suspensive n’est pas réalisée sans faute de l’acheteur ; sinon, il peut revenir au vendeur.
Combien de temps entre compromis et acte ?
Souvent deux à trois mois, davantage avec un prêt ou des formalités particulières.
Cet article est informatif ; pour votre situation, consultez un notaire ou un avocat.
À lire aussi : le compromis de vente sans DPE.
Sources : Code civil, articles 1589, 1231-5 et 1304-3 ; Code de la consommation, article L313-41 (condition suspensive de prêt) ; Code de la construction et de l’habitation, article L271-1 (rétractation) ; Service-public.fr. Vérifié en octobre 2026.