L’essentiel à retenir : une véranda close crée de la surface de plancher et de l’emprise au sol : elle nécessite une déclaration préalable ou un permis de construire selon sa taille. Elle n’est comptée dans la surface habitable que si elle est close, chauffée ou habitable normalement (hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m, isolation, usage de pièce de vie) ; une véranda non chauffée et peu isolée est en général exclue de la surface habitable et de la surface « loi Carrez ». Elle entre aussi dans la taxe d’aménagement et la valeur locative.
Sommaire
- Surface habitable, surface de plancher, loi Carrez
- Quand la véranda compte
- Les autorisations d’urbanisme
- Fiscalité
- Réussir son projet
- FAQ
Surface habitable, surface de plancher, loi Carrez
- Surface de plancher (urbanisme) : surface close et couverte de plus de 1,80 m de hauteur, mesurée au nu intérieur des murs.
- Surface habitable (location, Code de la construction) : surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, escaliers, embrasures ; sont exclues notamment les vérandas, combles non aménagés, caves, garages, et les parties de moins de 1,80 m.
- Surface loi Carrez (vente en copropriété) : surface privative close et couverte de plus de 1,80 m. Voir la règle des 1,80 m.
Quand la véranda compte
Les textes excluent les vérandas de la surface habitable. En pratique, une véranda parfaitement intégrée, isolée, chauffée et utilisée comme une pièce à part entière peut être considérée comme une pièce de vie ; les juges apprécient au cas par cas. Pour la loi Carrez, une véranda close et couverte de plus de 1,80 m de hauteur est généralement incluse. En cas de doute, faites mesurer par un diagnostiqueur et mentionnez la véranda séparément dans l’annonce.
Les autorisations d’urbanisme
- De 5 à 20 m² : déclaration préalable.
- Jusqu’à 40 m² en zone urbaine d’un PLU : déclaration préalable si la surface totale après travaux ne dépasse pas 150 m².
- Au-delà : permis de construire, et recours à un architecte si la surface totale dépasse 150 m².
- Respect du PLU : implantation, hauteur, aspect ; avis de l’architecte des Bâtiments de France en secteur protégé ; accord de l’assemblée générale en copropriété.
Voir permis de construire ou déclaration préalable.
Fiscalité
- Taxe d’aménagement sur la surface créée. Voir la taxe d’aménagement.
- Taxe foncière : la véranda augmente la valeur locative ; déclarez-la aux impôts dans les 90 jours suivant l’achèvement.
Réussir son projet
- Choisir l’orientation pour éviter la surchauffe l’été (protections solaires, ventilation).
- Prévoir un vitrage performant et une bonne isolation si la véranda doit être une pièce de vie.
- Faire appel à un professionnel assuré en décennale.
- Vérifier l’impact sur la valeur du bien : une véranda bien conçue peut valoriser un bien.
FAQ
Une véranda compte-t-elle dans la surface habitable ?
En principe non selon les textes, sauf si elle constitue une véritable pièce de vie, appréciée au cas par cas.
Faut-il un permis pour une véranda de 15 m² ?
Non, une déclaration préalable suffit en général.
La véranda augmente-t-elle la taxe foncière ?
Oui, elle accroît la valeur locative cadastrale.
Sources : Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 (surface habitable) ; Code de l’urbanisme, articles R111-22 et R421-14 ; loi du 10 juillet 1965, article 46 (loi Carrez) ; Service-public.fr. Vérifié en octobre 2026.